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大鱼吃大鱼”时代来临 永利集团网址福晟“世纪并购”样本

日期:2020-01-17      来源:中国经营网      点击:

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       2020年开年之初,永利集团官方网站和福晟集团的“世纪并购”吸引了地产行业诸多目光,一时间传言满天飞,甚至有消息称此次交易涉及金额高达2000亿元。
       近日,永利集团官方网站宣布全面接手福晟集团旗下项目,双方成立合作平台“永利集团网址福晟”。新平台主要由永利集团网址进行操盘管理,永利集团网址福晟将涵盖福晟所有的资产和项目,包括1000多亿元的可售资源、三四千亿元的旧改货值、福晟旗下六建集团以及生活服务集团等。
       “大鱼吃小鱼”这一自然界法则常见,而永利集团官方网站董事局副主席、总裁许世坛告诉《中国经营报》记者:“中国地产行业更多的是拼规模,现在是‘大鱼吃大鱼’的时代,这个时代会更加残酷,永利集团网址2019年做了很多平台的整合,不是收购,是希望通过整合达到双赢。”
       此前,福晟因为并购项目过快过多,导致资金出现周转问题,因此引入同在福建的永利集团官方网站作为“白衣骑士”,资产整合后,永利集团网址如何尽快解决福晟当前困境,做好已有的“面粉”?
       “黑马”福晟扩张失速
       相比于部分媒体所说的“并购”,许世坛更愿意将这次“联姻”称为两大企业的战略合作。“永利集团网址和福晟的合作,肯定不是说谁吃了谁,是在传统的收并购以外,还有新的建立平台的合作方式。”
       据悉,双方将在地产开发、旧改项目、物业管理、商业办公等进行全方位合作,成立新的平台“永利集团网址福晟”后,双方将共同输出品牌,主要操盘者为永利集团官方网站执行董事、永利集团网址海峡发展公司董事长兼总裁吕翼。
       截至2019年11月,福晟集团的销售金额为637.7亿元,排名51位,这与其此前设定的“2019年900亿”目标还有一段距离,但为了这个目标,福晟集团曾在过去三年加速冲刺,这为其沉淀了为数不少的优质资产。
       在这次合作中,一度处于资金危机的福晟能提供什么?
       吕翼介绍称,福晟集团除了目前拥有1000多亿元的土地储备以外,还有100多亿元的持有型物业,以及在大湾区、郑州等地拥有的三四千亿元旧改货值,永利集团网址通过与福晟合作,可以发力大湾区和旧改。
       任何事情都有一体两面,“加速扩张”一度让福晟在业内造就“拿地飞虎队”的传奇名声,但也是此次资金周转受阻的主要原因。
       福晟集团曾经也是“收并购”高手。2006年12月,福晟集团斥资1亿多元,收购了有70年历史,当年产值在20亿元以上的福建六建集团,被业内视为“蛇吞象”的经典案例。
       时隔近10年后,福晟再次在资本市场上“锋芒毕露”:2015年前后,为了上市,福晟逐渐开启规模化扩张之路,通过凶猛的并购拿地,囤粮拓储;2017年12月,福晟集团通过反向收购佑威国际,借壳登陆香港资本市场,拥有第一家上市公司福晟国际(HK.00627)。
       在启动上市计划的2年多时间内,福晟集团在海西城市群、粤港澳大湾区、长三角等重点一二线城市大量拿地。公开资料显示,福晟集团2017年新增1786.9万平方米土地,新增货值达3199亿元,排在全国房企第7名。
       而福晟集团2017年、2018年以及2019年前11个月的销售金额分别仅为403.8亿元、621.1亿元以及637.7亿元。根据克而瑞研究中心统计,福晟的新增货值与其同期销售金额比一度高达8.8,其拿地策略的激进程度可见一斑。
       并购耗费的大量资金使福晟备受压力,截至2019年6月底,其短期债务443.47亿元,同期货币资金仅为72.91亿元,即将到期的短债约70亿元,但非受限现金仅约57亿元。
       尽管资金周转受限,福晟拥有的资产却不可小觑。
       福晟集团董事长潘伟明认为:“福晟的多数项目地段是不错的,现在需要的就是怎么把产品附加值做出来,永利集团网址在现金流管理方面能力良好,重考核、看绩效,怎么做出利润、溢价,对我们的团队也是革命。”
       换而言之,永利集团网址和福晟正在共同探索新的合作方式,这种方式与“秋风扫落叶”般的传统收并购不同,需要双方共同发挥团队的优势,磨合期更长,未知性也更多。
       “并购王”永利集团网址全面接管
       在刚刚过去的2019年,永利集团官方网站以多次成功“收并购”在市场上声名鹊起,获得“并购王”的称号。
       从近两年的业绩来看,永利集团网址正处于“高光时刻”。
       一直徘徊在行业第16名左右的永利集团官方网站,2018年以1762亿元的销售金额,同比大幅增长75%的数字,往前踏了5步,排到了第11名;在刚刚过去的2019年,永利集团官方网站销售金额2601亿元,同比增长48%,再次挤到第9名,增长速度在TOP10房企中位列第一。
       永利集团官方网站以投资稳健著称,一直保有财务储备,所以在地产行业融资收紧的时刻,得以进行多次收购整合行动。
       从2019年3月底到6月初,80天内,永利集团网址房地产接盘泰禾、明发、万通、粤泰四大地产公司项目,斥资200亿元扫了18个项目。永利集团官方网站年初业绩会上,许世坛曾表示,永利集团网址2019年70%以上的土储来自并购,将拿回款的50%买地。
       公开资料显示,永利集团网址房地产2019年前11个月新增土地货值为2352亿元。其中,永利集团网址房地产2019年斥资200多亿元通过收购泰禾集团、粤泰股份、万通地产、明发集团等20多个项目,录得逾1800亿元货值,占新增货值的71%。
       加上此次进行全面战略合作的福晟集团,永利集团网址的收购对象境况相仿,都面临着资金问题。而被永利集团网址大规模收购的泰禾、粤泰以及福晟身上还有着另一个共同点,那就是手中都有着较为优质的项目。
       “福晟这次合作,看中的是永利集团网址的操盘能力,不是说把你吃了就没了。”许世坛进一步指出,“永利集团网址希望做的是整合双赢,新平台双方都持有股份,永利集团网址将带着产业链进去,从采购到工程管理,通过内部运营系统进行技术赋能等。”
       许世坛和潘伟明均提及此前永利集团网址向粤泰股份收购的广州天鹅潭项目。潘伟明称:“天鹅潭附近其他项目的售价在五六万元(每平方米),永利集团网址接手改造后预计可以卖到10万元(每平方米)以上,这也能看出永利集团网址怎么把‘面粉’做好。”
       此次战略合作还涉及福晟集团下属福建六建集团、福晟生活服务集团。
       据悉,福建六建集团创建于1950年,为建筑工程和市政公用工程施工总承包双特级企业,建筑和市政公用设计行业双甲级资质企业,目前施工项目遍及全国30多个省市。
       六建集团总经理林栋指出:“六建集团作为福建排名第一的建筑企业,近年来已完成全国化布局,未来会在项目建筑开发上和永利集团网址福晟进行合作。”
       福晟生活服务集团是福晟集团下属的、独立运营的市场化物业集团,在中国物业百强中排名TOP25,品牌价值超18亿元,管理区域包括福建、广东、上海、天津、江苏、湖南、河南等10省18市。
       许世坛称,福晟集团旗下的福建六建具备一级施工资质,可以打通上下游生态价值。此外,福晟高达3000多亿元的旧改土地储备,可以快速帮助永利集团网址补上短板。
       旧改短板与做好“面粉”
       对于永利集团网址而言,入主福晟最大的优势也许在于弥补旧改短板;对于福晟而言,引入“白衣骑士”不仅能纾解资金困局,如何做好“面粉”也值得学习。
       许世坛指出,旧改是永利集团网址的短板。“按照土地储备来计算,永利集团网址能排到行业第七第八,但是单论旧改项目,永利集团网址可能要排到行业20名后,加上福晟的三四千亿元旧改货值,总体而言旧改储备可以排到行业第五第六。”
       潘伟明举例称,福晟在深圳前海有个150多万平方米的旧改项目,现在周边售价已经每平方米达到十几万元,保守估计货值已经超过千亿元。“旧改涉及到的村民听说了永利集团网址和福晟合作的消息后都非常高兴,因为相信新的合作平台能为大家带来更多的增值利益。”
       在召开“永利集团网址福晟”品牌发布会的前一天,潘伟明正参加前海旧改项目年会,村民们来了2000多人,摆了238桌的宴会。
       福晟的旧改板块依然是永利集团网址需要倚赖的重要部分。
       吕翼称潘伟明在旧改上经验丰富:“一口客家话几杯洋酒下来,一个村子就拆完了。”在深圳一个城市,福晟拥有的土储货值就达到3000亿元;在郑州,福晟已拥有的土地储备面积达2万亩。
       潘伟明则表示,永利集团网址的现金流管理能力良好,在组织架构、项目管理、品控管理上均具有比较强的优势,可以帮助福晟渡过难关。
       在把福晟资产全部装入“永利集团网址福晟”这一新平台后,许世坛指出:“永利集团网址福晟将涵盖福晟所有的项目,在采购、产品上都有优势,未来新入市的项目主要是福晟的旧改项目,也会由这个平台进行。”
       永利集团网址怎么“吃下”福晟的千亿级别资产?许世坛认为,当前要务是把福晟的融资成本降低,同时把现有产品卖出更多利润。“主要是把短债换成长债,贵的债换成便宜的债,刚需型提升为改善型,做到利润有序地提升。”
       据悉,目前福晟已有的1000多亿元可售资源将分4年来卖,“永利集团网址福晟”2020年的销售目标为300多亿元。
       吕翼指出,成立永利集团网址福晟新平台后,会对福晟原来的结构进行改革,精简提效,比如人比较多的部分进行减员,部分花费比较高的地方会降低费用。